Direktankauf in Rotenburg (Wümme) – was Eigentümer wissen sollten

Stand: November 2026. Wer eine Immobilie in Rotenburg (Wümme) besitzt und über einen Verkauf nachdenkt, steht vor einer grundlegenden Entscheidung: den offenen Vermarktungsweg über Makler und Interessentensuche – oder den direkten Verkauf an einen professionellen Ankäufer. Dieser Beitrag erklärt, was der Direktankauf konkret bedeutet, für wen er sinnvoll ist und welche rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen dabei gelten.

Was Direktankauf bedeutet – und was er nicht ist

Beim Direktankauf verkaufen Sie Ihre Immobilie nicht durch einen Vermarktungsprozess mit Exposé, Besichtigungen und wechselnden Kaufinteressenten, sondern durch eine direkte Vereinbarung mit einem Käufer, der auf eigene Rechnung handelt. Der Ablauf ist kürzer und die Zeitplanung verlässlicher: Auf ein erstes Gespräch folgen Besichtigung, Bewertung und – wenn beide Seiten sich einig sind – der notarielle Kaufvertrag.

Der Gang zum Notar ist dabei gesetzlich vorgeschrieben: Ein Kaufvertrag über eine Immobilie bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB). Das gilt ohne Ausnahme und unabhängig davon, ob ein Makler beteiligt ist oder nicht. Als Verkäufer haben Sie das Recht, einen eigenen Notar zu wählen – Sie müssen den Vorschlag des Käufers nicht annehmen.

Der Kaufpreis beim Direktankauf kann unter dem liegen, was ein offener Bieterprozess unter mehreren Interessenten einbringen könnte. Das hat einen sachlichen Grund: Der Direktkäufer übernimmt Risiken, die beim Maklerverkauf beim Verkäufer verbleiben würden – den Zustand des Objekts, eventuelle Sanierungskosten und das Risiko längerer Vermarktungsdauer. Diese Risiken werden im Kaufpreis berücksichtigt. Wer Geschwindigkeit und Planungssicherheit möchte, gibt dafür beim Preis einen Teil ab. Das ist ein Tausch, den Sie bewusst eingehen sollten.

Für wen der Direktankauf in Frage kommt

Es gibt Lebenssituationen, in denen Planungssicherheit und ein zügiger Abschluss wichtiger sind als der maximal mögliche Erlös:

• Zeitdruck durch veränderte Lebensumstände: Ein Umzug in eine betreute Wohnform, die Auflösung eines gemeinsamen Haushalts nach einer Trennung oder ein beruflich bedingter Wegzug aus Rotenburg (Wümme) kann verlangen, dass ein Verkauf in überschaubarer Zeit abgeschlossen wird. Ein klassischer Vermarktungsprozess kann sich über mehrere Monate erstrecken.
• Sanierungsbedarf oder schwieriger Objektzustand: Eine Immobilie mit erheblichem Modernisierungsstau oder technischen Mängeln lässt sich auf dem freien Markt nur zögerlich und zu gedämpften Preisen verkaufen. Ein Direktkäufer übernimmt das Objekt im Bestand – ohne dass der Eigentümer vorab investieren muss.
• Erbengemeinschaft: Haben mehrere Personen eine Immobilie geerbt, können sie über das Objekt nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Das setzt voraus, dass sich alle Miterben einigen – über den Käufer, den Preis und den Zeitpunkt. Ein Direktankauf mit einem klaren Angebot und einem gemeinsamen Notartermin kann diese Einigung vereinfachen.
• Kein Interesse an aufwändigem Vermarktungsaufwand: Besichtigungen koordinieren, Kaufinteressenten prüfen, Verhandlungen führen – das kostet Zeit und Kraft. Für Eigentümerinnen und Eigentümer, die diesen Aufwand nicht leisten können oder wollen, bietet der Direktankauf einen unkomplizierteren Weg.

Wenn Sie unsicher sind, welcher Weg für Ihre Situation besser geeignet ist, hilft eine erste Einschätzung weiter. Fordern Sie bei Haake Immobilien eine kostenlose Markteinschätzung an – so haben Sie eine sachliche Grundlage für Ihre Entscheidung.

Verkaufen und wohnen bleiben – die Rückmietung

Haake Immobilien bietet Eigentümerinnen und Eigentümern auf Wunsch eine Rückmietung an: Sie verkaufen Ihre Immobilie und schließen gleichzeitig einen Mietvertrag ab, der Ihnen das Wohnenbleiben ermöglicht. Sie werden damit Mieter in Ihrem bisherigen Zuhause.

Dieses Modell kann für Menschen sinnvoll sein, die Kapital aus ihrer Immobilie freisetzen möchten – zum Beispiel um Pflegeleistungen zu finanzieren, laufende Verpflichtungen abzulösen oder die eigene Lebensplanung flexibler zu gestalten –, dabei aber nicht ausziehen wollen oder können. Die Transaktion ist klar strukturiert: notariell beurkundeter Kaufvertrag, danach ein regulärer Mietvertrag.

Für den Mietvertrag gilt das reguläre Mietrecht. Wenn die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt weiterverkauft wird, tritt der neue Eigentümer automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Eine ordentliche Kündigung ist dem Vermieter nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen möglich (§ 573 BGB). Das bedeutet: Ihr Wohnenbleiben ist durch das Mietrecht geschützt, auch wenn die Eigentumsverhältnisse sich ändern.

Sprechen Sie Sabrina Haake von Haake Immobilien direkt an, wenn Sie wissen möchten, ob eine Rückmietung für Sie in Betracht kommt. Die Konditionen werden individuell besprochen.

Marktwert kennen, bevor Sie entscheiden

Für eine informierte Entscheidung sollten Sie eine Vorstellung davon haben, was Ihre Immobilie wert ist. Der Verkehrswert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Eine kostenlose Markteinschätzung durch Haake Immobilien ist keine gutachterliche Bewertung durch einen Sachverständigen, gibt aber eine erste Orientierung – und damit eine Vergleichsbasis für ein Direktankaufsangebot.

Wer den Verkehrswert verbindlich feststellen lassen möchte, kann einen von einer zuständigen Stelle bestellten oder zertifizierten Sachverständigen beauftragen oder auf die Bodenrichtwerte des zuständigen Gutachterausschusses zurückgreifen. Eine Markteinschätzung genügt jedoch, um beurteilen zu können, ob ein vorliegendes Angebot in einem nachvollziehbaren Verhältnis zum Markt steht.

Damit Sie auch die organisatorischen Vorbereitungen im Blick behalten, finden Sie eine strukturierte Checkliste zur Verkaufsvorbereitung auf dieser Website.

Rechtliche und steuerliche Hinweise

Die folgenden Hinweise sind allgemeine Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Wenden Sie sich für Ihre konkrete Situation an einen Notar oder Steuerberater.

Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer trägt in der Regel der Käufer. In Niedersachsen beträgt der Steuersatz 5,0 % des beurkundeten Kaufpreises (Stand: November 2026). Für Sie als Verkäufer ist das kein direkter Kostenfaktor – es kann jedoch die Verhandlungsbereitschaft des Käufers beeinflussen.

Spekulationssteuer: Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, und haben Sie die Immobilie in dieser Zeit nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt, kann auf den Veräußerungsgewinn Einkommensteuer anfallen (§ 23 EStG). Haben Sie die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt, gilt eine Ausnahme von dieser Steuerpflicht. Klären Sie diese Frage frühzeitig mit Ihrem Steuerberater – der Zeitpunkt des Verkaufs kann dabei steuerlich erheblich sein.

Energieausweis: Beim Verkauf ist ein gültiger Energieausweis gesetzlich vorgeschrieben. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben werden (§ 80 GModG). Falls kein gültiger Ausweis vorliegt, lassen Sie ihn rechtzeitig ausstellen – das gilt für Direktankauf und Maklerverkauf gleichermaßen.

Häufige Fragen

Muss ich beim Direktankauf einen Notar einschalten?

Ja. Jeder Kaufvertrag über eine Immobilie bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB). Daran ändert sich nichts, wenn kein Makler beteiligt ist. Als Verkäufer können Sie einen Notar Ihrer Wahl beauftragen. Der Notar informiert alle Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Vertrags und koordiniert die Eigentumsübertragung im Grundbuch.

Kann ich nach dem Verkauf in meiner Immobilie wohnen bleiben?

Haake Immobilien bietet Eigentümerinnen und Eigentümern auf Wunsch eine Rückmietung an. Sie verkaufen und schließen gleichzeitig einen Mietvertrag ab – und bleiben als Mieter in Ihrem bisherigen Zuhause. Der Mietvertrag bindet auch einen späteren Käufer der Immobilie (§ 566 BGB); eine Kündigung ist dem Vermieter nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen zulässig (§ 573 BGB). Die Konditionen werden individuell vereinbart.

Was passiert, wenn die Immobilie Teil eines Nachlasses ist?

Gehört die Immobilie zu einem Nachlass mit mehreren Erben, können diese nur gemeinschaftlich darüber verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Das bedeutet: Alle Miterben müssen dem Verkauf zustimmen. Ein Direktankauf mit einem klaren Angebot und einem gemeinsamen Notartermin kann dabei die Abstimmung vereinfachen. Für rechtliche Fragen zur Erbengemeinschaft – etwa zur Erbscheinserteilung oder zur Auseinandersetzung – wenden Sie sich an einen Notar oder eine Rechtsanwältin beziehungsweise einen Rechtsanwalt für Erbrecht.

Quellen

• § 194 BauGB – Verkehrswert
• § 311b BGB – Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass
• § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete
• § 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters
• § 2040 BGB – Verfügung über Nachlassgegenstände, Aufrechnung
• § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte
• § 80 GModG – Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen

Titelbild: Foto von Vitaly Gariev auf Unsplash